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730定調下半年政策從嚴,長沙樓市走向如何?

編輯:小編 時間:2018-11-19
導讀: 中共中央政治局7月30日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。 會議要求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這是中央政治局會議第七次提及房地產。

730定調下半年政策從嚴,長沙樓市走向如何?

中共中央政治局7月30日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。 會議要求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

這是中央政治局會議第七次提及房地產。

2016年年底,中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”。此后從2017年4月至今,中央政治局會議已經召開了9次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外,其他7次會議都對房地產市場作出了重要表述,且在今年4月起重提房住不炒。

為何19年4月又重提房住不炒?

我們一起回顧19年房地產調控政策。

19年全年政策整體趨向“穩定”,年初政策預期相對比較積極,一季度過多城市出臺一城一策,試探性放松調控,導致多城市房價與地價攀升,超過了市場及中央預期。

4月重提房住不炒,同時對地價、房價、市場預期進行調控和穩定,自然資源部指定住宅用地“五類”調控目標;住建部連續兩月預警提示,表明房價仍是不能碰的紅線;發改委發表放寬落戶不等于放松調控。

從18年至19年上半年的全國商品房數據來看,銷售面積及銷售額增速在4月、5月的調控之下,均出現了回落,1-6月份,全國商品房銷售額回落0.5%,商品房銷售面積回落0.2%。

今年以來政策對穩地價、穩房價、穩預期的作用越來越大,對市場干預和影響越來越小,一系列舉措來看,政策的持續性和穩定性,防止了市場大起大落的顯現出現,當前房地產市場運行總的還是平穩的。此次730會議,強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,基本定調下半年,政策在短期內調控是不會放松的,房地產調控仍需從緊執行的信號。

730定調從嚴, 下半年長沙樓市將如何?

先來看看看長沙的房地產政策

自2018年625政策以來,長沙政策一直處于緊密的收緊當中,其政策嚴厲程度甚于一線城市,當屬全國最嚴梯隊。

在政策的高壓之下,長沙的有效客戶也在急劇減少,據不完全統計, 2018年在長沙悅居星城APP驗證房票客戶峰值為11.6萬組。3月初此數據約為70000余組,截止目前,此數據僅余23000余組。政策放松輿論呼聲越來越高,但城市主體責任下,加之730會議后,短期內放松可能性更小。

政策緊縮,客戶減少

長沙開盤去化走高的背后實際市場在萎縮

長沙7月開盤去化率達75%,整體去化率呈現走高的趨勢,從開盤項目數和去化率100%的項目數來看,7月雖然項目量減少了,但日光盤的占比上升了。

開盤數據看上去市場貌似有淡季不淡的感覺,其實是由于開盤項目的結構發生了變化。

7月開盤數量相比6月幾近腰斬,從板塊項目的分布來看,集中在二環至三環之間,各版塊去化從時間維度來看大致呈現三種情況:

1

由于整體市場供貨量的減少,客戶觀望情緒開始滋生,偏遠板塊,例如青竹湖、大托、紅星洞井等板塊在7月去化表現下降;

2

受規劃利好關注度高,但版塊內競爭大而導致去化偏低的板塊,例如高鐵新城、梅溪湖等板塊由于7月板塊內開盤項目數減少,而使得客戶分流的情況減緩,從而去化呈現上升趨勢;

3

性價比板塊,例如望城、星沙等,受板塊內單項目性價比程度不同而表現去化不同,7月去化表現上漲。

再具體從整體市場的供求來看,19年二季度開始,房企為沖刺年終業績,加快供應節奏,供應放量明顯;時至7月,下半場剛開始,房企供貨壓力凸顯,7月內五區新增供應48.5萬方,同比下降27%,環比下降62%,推貨明顯放緩;

需求方面,7月內五區成交66萬方,同比下降28%,環比下降51%,市場顯著縮量,加之6月底部分房企沖業績,大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案,實際市場需求進一步縮水。

19年下半場剛開始,看似不淡的淡季,實際市場卻在轉冷,市場觀望情緒或愈加濃重。加之多種融資渠道開始收緊,房企將面臨更大的考驗,預計下半年部分房企會重啟促銷和降價,整體市場中性趨穩,筑底周期拉長。

來源:長沙克而瑞

編輯/蔡嫣

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2、上周成交量小幅下跌,“4”字頭樓盤再度開盤售罄

責任編輯:小編

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