您的當前位置: 首頁 > 房產 >

成都樓市3個現狀,市場走向會這樣變化

編輯:小編 時間:2019-10-17
導讀: 今年上半年的成都樓市,對于購房者來說應該算是喜憂參半。憂來源于開始反彈的土地價格,新房都轉向改善產品,開盤價在試探房價天花板。喜是因為二手房市場并未受土地價格影響,存量反而在不斷上漲。處在這樣一個市場狀態下,很多購房者是盲目的。本篇文章,我將為大家梳

成都樓市3個現狀,市場走向會這樣變化

今年上半年的成都樓市,對于購房者來說應該算是喜憂參半。

憂來源于開始反彈的土地價格,新房都轉向改善產品,開盤價在試探房價天花板。

喜是因為二手房市場并未受土地價格影響,存量反而在不斷上漲。

處在這樣一個市場狀態下,很多購房者是盲目的。本篇文章,我將為大家梳理當下成都樓市的現狀以及對于未來市場的預判。

現象一:

房企高溢價補倉意愿強烈

從今年3月德商以17200元/㎡的樓面價拿下茶店子地塊開始,成都的中心城區土地市場開始回暖。

緊接著,錦江區三圣鄉拍出18400元/㎡樓面價,五月的雙流東升13600元/㎡的樓面價,六月的雙流九江10050元/㎡,地價普遍有回暖的趨勢。

由于2018年成都整體的土地市場行情轉冷,今年的土地政策較去年是有部分放寬的。今年拍賣的土地大部分地塊取消了配建要求及熔斷價。樓面地價看似上漲,但是房企拿地沒有多余的附加成本。

從近期房企拿地的動作來看,有個別首進成都的房企不惜代價拿地,也有深耕本土的房企高溢價拿地補倉。

我認為目前成都土地價格走高跟房企融資放寬有關。因為不止在成都,全國多個二線城市土地市場也有升溫,尤其是在長三角經濟圈城市。

當然,近期房企高溢價拿地也引起了監管部門的關注,繼住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市預警提示后,蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發布調控政策,銀保監會還發通知要求整治房地產市場融資亂象。

近期,成都交易中心臨時終止了青羊區蔡橋、天府新區秦皇寺等幾宗熱門板塊住宅用地的拍賣。我認為,不排除地塊出讓指標趨嚴的可能。

現象二:

高價地去化壓力大

都說地價是影響房價最核心的要素。盡管,土地市場有所回暖,但似乎對終端市場的影響很有限。

因為在2017年以來出讓的高價地,至今還未解套的還有很多。

如內金沙綠城鳳起朝鳴,其樓面價高達15600元/㎡,配建比例24%,實際土地成本破2萬元/㎡。金隅新川地塊,樓面價12800元/㎡,無償移交41%,實際土地成本遠超2萬元/㎡。

雖然現在有部分主城區樓盤拿到了3萬+,近郊區2萬+的預售價,但在銷售端口表現出來的狀態就是“有壓力”。

比如近期開出價格高于周邊同級產品的項目:德商御璟天驕、卓越瓏悅府等,其開盤去化效果一般。關于成都高地價的現狀,想住成都推文有聊,詳情<2017年出現的“萬元地”,現在過得怎么樣?>。

并且,隨著市場上高價地預售越來越多,新房市場的存量開始積壓。

根據正合研究院的數據顯示,目前大成都的商品住宅去化周期約為11.5月,庫存有上漲趨勢。

但只要新開樓盤與周邊二手房存在較大“剪刀差”,去化也一定不會差。

現象三:

二手房供大于求,價格基本穩住了

由于現成都中心城區新盤全面豪宅化,戶型大,總價高。今年開年來的3月,成都的二手房市場成交量開始一路高歌猛進,目前已連續3個月成交上萬套,我認為這樣的成交量將會長期存在。

按照2017年的市場經驗,土地市場回暖,加上二手房成交火熱,極容易造成捂盤惜售,價格上漲。

但現在的市場恰好相反。

根據諸葛找房聚合的成都有效二手房源為160527套,其中鏈家網獨占92600余套。二手房存量并沒有受土地價格回暖而減少,而反而在快速增加。并且,二手房掛牌價格還處于持續下跌的狀態,截止目前已連續下降12個月。

因為過去的二手房的價格已經附加了土地增值帶來的溢價空間。在2017年后,成都的土地價格已經沒有出現更大幅度的增長,二手房價格泡沫在被逐漸擠出。我認為當下的二手房價格是相對合理的狀態。

“剪刀差”終會消失,市場會回歸合理

1. 關于土地市場,我認為,開發商拿地,有的是戰略性進駐,有的實打實要做產品。由于現在成都市場表現出來的購買需求比較旺盛,大部分房企對后市的信心較高,拿地也都比較激進。從這些地價來看,未來上市會高于周邊的二手房行情很多,新房二手的“剪刀差”會很快消失。

2.房地產是典型的周期性行業,總是隨著政策的放松,刺激,收緊等節奏通過小周期的形式上漲。今天被套牢的投資客,總能在下一個周期解套。

3.“剛需為王”已經成為過去式”?,F如今新盤普遍豪宅化,二手房成為剛需首選,加上嚴格的限購條件,未來在新房的成交體系中,“以房換房”將非常普遍。新房二手此消彼長,可以實現剛需型二手房在市場快速流通。

聲明:以上內容由< 想住 >原創。未經授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。

責任編輯:小編
友情鏈接: 軟文推廣

網站地圖: sitemap | sitemap1 | sitemap2 | sitemap3 | sitemap4 | sitemap5 | sitemap6 | sitemap7 | sitemap8 | sitemap9 | sitemap10 |
sitemap11 | sitemap12 | sitemap13 | sitemap14 | sitemap15 | sitemap16 | sitemap17 | sitemap18 |

Copyright ©2012-2019 億源新聞資訊 版權所有
Top 佛山| 东台| 那曲| 图木舒克| 宜宾| 桐城| 芜湖| 潜江| 慈溪| 枣阳| 博尔塔拉| 大连| 无锡| 济南| 屯昌| 苍南| 怀化| 无锡| 克拉玛依| 天长| 博尔塔拉| 陵水| 安顺| 恩施| 巴彦淖尔市| 德清| 广元| 铜陵| 张北| 陕西西安| 南京| 东营| 台北| 恩施| 仙桃| 青海西宁| 商丘| 朔州| 泰兴| 四平| 资阳| 新乡| 青州| 昭通| 四川成都| 改则| 龙口| 铁岭| 宿迁| 上饶| 本溪| 云南昆明| 如东| 莱芜| 滕州| 寿光| 伊犁| 陕西西安| 燕郊| 灵宝| 海南| 营口| 晋中| 惠东| 沛县| 石狮| 库尔勒| 临汾| 怒江| 昌吉| 中卫| 舟山| 湛江| 嘉峪关| 阿克苏| 南充| 酒泉| 宜昌| 九江| 邳州| 云浮| 德宏| 渭南| 大连| 武威| 周口| 齐齐哈尔| 海北| 荆州| 湘西| 五家渠| 朔州| 博尔塔拉| 海西| 梅州| 绍兴| 绵阳| 德清| 宁德| 铜仁| 定西| 松原| 佛山| 盘锦| 鹤壁| 潍坊| 铁岭| 克拉玛依| 衡阳| 柳州| 龙口| 天长| 玉林| 常州| 红河| 江苏苏州| 宁国| 喀什| 攀枝花| 德阳| 江西南昌| 神农架| 张掖| 大连| 甘南| 苍南| 徐州| 唐山| 蓬莱| 焦作| 潍坊| 上饶| 河池| 神木| 中山| 连云港| 铜陵| 镇江| 台北| 如皋| 吴忠| 鸡西| 通化| 长垣| 襄阳| 南京| 佳木斯| 周口| 汝州| 甘肃兰州| 文山| 大同| 大连| 宿州| 兴安盟| 常德| 昭通| 仙桃| 安阳| 崇左| 广州| 襄阳| 博尔塔拉| 邳州| 岳阳| 仁怀| 丽水| 龙岩| 桐城| 基隆| 长葛| 保定| 寿光| 澳门澳门| 果洛| 克孜勒苏| 松原| 海北| 本溪| 随州| 宁国| 东阳| 阿里| 三沙| 东营| 临海| 慈溪| 株洲| 珠海| 苍南| 德州| 晋江| 克孜勒苏| 鄂州| 梅州| 汕尾| 烟台| 莆田| 定安| 吉安| 临猗| 鄢陵| 潍坊| 邹平| 伊犁| 澄迈| 五指山| 黑河| 陇南| 镇江| 眉山| 万宁| 包头| 库尔勒| 营口| 五指山| 锡林郭勒| 雅安| 许昌| 安阳| 德清| 内江| 巴彦淖尔市| 丹阳| 锡林郭勒| 四川成都| 诸暨| 临猗| 诸暨| 绵阳| 兴安盟| 铁岭| 中卫| 台南| 三门峡| 青海西宁| 高密| 高密| 邹城| 乌兰察布| 吉安| 邢台| 马鞍山| 台山| 保定| 漯河| 芜湖| 亳州| 大连| 定西| 沭阳| 齐齐哈尔| 台山| 新余| 白银| 玉溪| 宁波| 延安| 绍兴| 枣庄| 舟山| 澳门澳门| 广饶| 高雄| 镇江| 黑河| 宜昌| 汕尾| 朝阳| 广西南宁| 清远| 泗阳| 芜湖| 惠州| 周口| 大兴安岭| 眉山| 怒江| 延边| 黄石| 阿勒泰| 邹城| 潮州| 台湾台湾| 绵阳| 大同| 舟山| 万宁| 乐山| 吉安| 余姚| 南阳| 广汉| 天水| 琼海| 正定| 改则| 惠东| 建湖| 海丰|